Земельна ділянка в Криму, що належить українцеві, буде примусово відчужена

Уже восени українців, які володіють в Криму землею і розташованою на ній нерухомістю, може очікувати неприємний сюрприз – при спробі її продати ринок виявиться перенасиченим, тому про ринкову ціну годі буде і мріяти. А продавати доведеться ― це один з небагатьох законних маневрів, який дозволить українським землевласникам в Криму не попрощатися зі своєю власністю просто так. І перенасиченим ринок виявиться тому, що продавати кинуться всі, хто через пандемію коронавірусу і наступних за нею проблем випустив з уваги березневу новину ― українцям відтепер землею в Криму володіти заборонено.

На залагодження земельних справ українцям дають рік, половина цього терміну вже майже позаду. І якщо до березня 2021 року в питанні землеволодіння нічого не зміниться, кримську власність українців буде просто вилучено і реалізовано з молотка. UCap разом з провідними українськими та російськими юристами розбирався, що можна зробити, щоб не втратити свою власність, чому необхідно діяти вже зараз й наскільки реально відстояти своє в суді.

To sell for keep: як українцям зберегти свою землю та нерухомість в Криму

Що цьому передувало

20 березня 2020 року, президент Росії Володимир Путін підписав новий указ «Про внесення змін до переліку прикордонних територій, на яких іноземні громадяни, особи без громадянства та іноземні юридичні особи не можуть володіти на праві власності земельними ділянками, затверджений Указом Президента Російської Федерації від 9 січня 2011 році».

До переліку територій, на які накладаються обмеження, потрапили 19 з 25 муніципальних утворень окупованого Криму, в тому числі Євпаторія, Керч, Ялта і Судак, а також 8 з 12 муніципалітетів Севастополя. Не поширюється заборона тільки на Сімферополь, Джанкой, Красноперекопськ, Білогірський, Красногвардійський і Первомайський райони.

При цьому, за словами адвоката «Ілляшев та Партнери» Ольги Горник, заборона поширюється не тільки на володіння і придбання земельних ділянок на підставі договорів купівлі-продажу, обміну або інших угод, але і на придбання земельних ділянок в порядку спадкування.

Простими словами, якщо ви ― українець, що живе на материковій частині України або на півострові та володіє земельною ділянкою в Криму, то ви порушуєте російський закон. І щоб цього уникнути, вам залишається тільки продати землю росіянам або перевести її у власність російської юрособи з іноземною участю. В іншому випадку, місцева влада може подати позови в суди Криму і Севастополя про «спонукання продати» або «зобов’язання відчужити» вашу землю.

Експерти наголошують через те, що цей крок був зроблений в розпал пандемії, для багатьох українців він залишився непоміченим. Але час іде згідно зі статтею 238 Цивільного кодексу РФ, якщо власники землі незабаром не реалізують свої ділянки, то органи місцевого самоврядування мають право звернутися до суду з вимогою про їх примусовий продаж. І час в цьому випадку позначений досить чітко.

«Іноземець, який має право власності на землю, розташовану на прикордонній території Російської Федерації, може володіти, користуватися, розпоряджатися такою земельною ділянкою не більше одного року. Після закінчення року земельна ділянка повинна бути продана або подарована. Інакше земельну ділянку може бути вилучено і продано з торгів або передано у державну чи муніципальну власність», ― пояснює Ольга Горник.

Таким чином, часу на подумати та визначитися з тим, як краще вчинити, в українців з кожним днем ​​залишається все менше. І половина встановленого терміну вже позаду.

Земля та не тільки

У російському Єдиному державному реєстрі нерухомості містяться відомості про 11 572 ділянки у Криму, які перебувають у власності іноземних громадян. Українка Валентина Ясько володіє однією з них ― в селі Молочне Сакського району у неї три сотки землі та побудована на них дача. Про те, що всього цього у неї може не стати, вона дізналася тільки від редакції UCap. За словами Ясько, березнева новина пройшла повз неї через події пандемії.

«Ясна річ, що коли думаєш про те, як не захворіти самій і убезпечити своїх близьких, як зберегти дохід під час вимушеного карантину, все інше відходить на другий план. Звичайно, за ці 6 років ми постійно думали про те, що буде з нашою землею. Я їздила в Крим неодноразово в ці роки, будинок на місці, все в порядку. Але що зараз? Чому все про це мовчать і що нам робити? Бити на сполох, але як? Куди звертатися? Я не думала про продаж ніколи. Але тепер виходить, що продавати треба? А будинок, моє володіння будинком теж тепер незаконне?», ― запитує вона.

За словами експерта з правового регулювання земельних відносин, адвоката Анни Федун, попри те, що в указі Володимира Путіна мова йде про земельні ділянки, по факту обмеження стосуються не лише їх.

«Важливим моментом є те, що в Указі Президента РФ мова йде тільки про земельні ділянки, але очевидно, що на великій частині земельних ділянок знаходяться будинки та споруди, які найімовірніше також будуть вилучені», ― говорить вона.

З цим погоджується й Ольга Горник. Вона пояснює ― статтею 35 Земельного кодексу РФ передбачено, що при переході права власності на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці, до іншої особи, вона набуває права на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будівлею, і необхідної для її використання. Причому землю під будинком та біля нього новий власник використовує на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник.

«При продажі нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю за правом власності, покупець набуває права користування частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і до нього мав продавець нерухомості (Стаття 552 Цивільного кодексу РФ). Тобто, продати землю окремо від будинку не можна. Таким чином, земельні ділянки, з розташованими на них об’єктами нерухомості, повинні бути відчужені іноземними громадянами до 20.03.2021, шляхом укладання угод, наприклад, купівлі-продажу, дарування», ― говорить Горник.

Дарувати, продавати… Віддавати?

За словами російського адвоката, керуючого партнера «Полозов і Партнери» Миколи Полозова, проблема можливого примусового відчуження земельних ділянок у їх власників, які не є громадянами Росії, в окупованому Криму, стоїть досить гостро.

«На жаль, в Україні, на мій погляд, цьому приділяють дуже мало уваги. Крим ― це тимчасово окупована територія України. Але поки питання деокупацію не стоїть гостро. Тому існують всі передумови для того, щоб надалі, коли закінчиться термін, який Путін надав для можливості перереєстрації цих ділянок, їх просто будуть насильно забирати. Тому кожен для себе повинен зробити свій моральний вибір. Або він сподівається, що деокупація відбудеться досить швидко, і тоді не потрібно нічого робити. Або, якщо вся ця історія затягується, існує ймовірність і досить велика небезпека, що за низькою ціною цю землю просто відберуть і якісь копійки за неї віддадуть. Тоді напевно має сенс здійснити самостійне відчуження на більш вигідних умовах, ніж це буде пропонувати Росія», ― вважає юрист.

Юристи відзначають, що варіантів в цьому випадку небагато. Перший ― продаж ділянки зараз за ринковою вартістю. Другий ― продаж родичам з російським паспортом. Третій ― дарування родичам з російським паспортом. Четвертий варіант ― реєстрація російської юрособи та оформлення ділянки на неї.

«Я б розглянув ще форму довірчого управління, при якому права формально передаються російському громадянинові. А він в інтересах іноземного громадянина здійснює управління цією земельною ділянкою. Хтось, може бути, погодиться придбати російський паспорт, якщо у нього є для цього підстави. Зокрема, це прописка в окупованому Криму чи інші підстави, що дозволяють придбати громадянство, і тим самим не відчужувати на підставі указу Путіна свою земельну ділянку», ― додає Полозов.

Якщо прийнято рішення про продаж ділянки, юристи рекомендують в першу чергу зробити запит офіційних відомостей про неї в Єдиний державний реєстр нерухомості Російської Федерації. Перевірити необхідно наступну інформацію:

  • Чи входить об’єкт в список територій, на які поширюються обмеження?
  • Чи внесено об’єкт в ЕДРН?
  • Чи проведено всі необхідні заходи, пов’язані з межуванням земельної ділянки, встановленням меж та координат земельної ділянки на кадастровій карті Російської Федерації?
  • Чи встановлено місце розташування будинку («прив’язка» на ділянці)? Річ у тому, що при «накладанні» кордонів сусідніх земельних ділянок (що виникає дуже часто, у зв’язку з некоректним внесенням координат кримських земельних ділянок на кадастрову карту РФ) необхідне узгодження меж з усіма власниками суміжних земельних ділянок.

«Після цих заходів уже можна проводити реєстрацію угоди продажу або дарування в Держкомреєстрі Криму і Севреєстрі», ― пояснює Ольга Горник.

Якщо до 20 березня 2021 року майно не буде відчужене добровільно, це буде проводитися примусово, за рішенням суду. Іншими словами, українців від нього змусять позбутися так чи інакше.

«Це може бути або примусовий продаж з передачею колишньому власнику вирученої суми, або передача у державну чи муніципальну власність з відшкодуванням колишньому власникові вартості майна, визначеної судом. На практиці це означає, що власнику землі буде пред’явлено судовий позов на окупованій території для примусового вилучення земельної ділянки», ― говорить Анна Федун.

У тому, наскільки справедливою та ринковою може бути компенсована українцям сума, експерти одностайні ― такою вона точно не буде.

«Власне ідея, напевно, і полягає в тому, щоб експропріювати максимальну кількість хороших земельних ділянок, особливо, на Південному березі Криму, і перерозподілити їх між російськими громадянами. І я б не сподівався на щедрість Російської держави. Попри те, що компенсація буде проводитися за ринковою ціною, яка існує в даному регіоні, я впевнений, що відчуження буде проводитися з порушеннями за заниженою вартістю», ― вважає Микола Полозов.

По букві закону

Опитані UCap юристи впевнені ― указ Президента Російської Федерації суперечить нормам міжнародного гуманітарного права. Більш того, дії країни-агресора повинні бути розцінені як військовий злочин, згідно зі ст. 8 Римського статуту Міжнародного кримінального суду, оскільки тут мова йде про незаконне, не аргументоване та великомасштабне привласнення майна, яке не викликане військовою необхідністю.

До того, якщо земельна ділянка, що належить українцеві, буде примусово відчужена, необхідно орієнтуватися на подачу заяви до Європейського суду з прав людини проти Російської Федерації.

«Підстава для цього – порушення ст. 1 Протоколу 1 Європейської конвенції про захист прав людини і основних свобод (норми про захист власності). ЄСПЛ може визнати дії РФ порушенням права власності та присудити моральну шкоду заявнику та компенсацію всіх витрат. Але умовою подачі заяви в ЄСПЛ є використання всіх внутрішньодержавних засобів захисту. А це означає, що доведеться брати участь у розгляді судової справи на окупованій території. Також важливо інформувати правоохоронні органи України про дії, спрямовані на експропріацію власності з боку держави-агресора», ― говорить Анна Федун.

Юристи вважають ― тих, хто вирішить судитися з російською владою в рамках боротьби за свою кримську землю, в Україні буде чимало. Більш того, надалі це будуть досить непогані кейси для Європейського суду з прав людини.

«Тому, що європейська Конвенція про захист прав людини, безумовно, забороняє в такому примусовому порядку відчужувати майно. Але, по-перше, це перспектива дуже довга. По-друге, компенсація, передбачена ЄСПЛ, може суттєво відрізнятися від фактичної вартості земельної ділянки», ― зазначає Полозов.

На його думку, якщо діяти в інтересах власників, краще все-таки подумати про добровільне відчуження, продаж, дарування, обмін земельних ділянок та ін. до набрання чинності цим указом чинності.

«Очевидно, що багато хто може не розуміти, куди йти і як це робити. І взагалі з урахуванням того, що кордони зараз закриті де-факто, адмінкордон з окупованим Кримом, можливість реалізації своїх прав дуже ускладнена. Тут я можу лише порекомендувати звернутися до юристів, які практикують на території Російської Федерації», ― підсумував юрист.

натисни MIXADVERT

Be the first to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*